Перемирия не будет
По данным специалистов администрации Волгограда, в 2013 году специальной комиссией было выявлено 16 объектов самовольного строительства, а в 2014 году самостроев было восемь. Судебные решения вынесены пока только в отношении 7 трехэтажек в Советском районе Волгограда. По решению Советского райсуда города под снос попадают незаконные постройки на улицах Помнющего, Пономарева и Бабича. Исполнительные листы администрация Волгограда уже получила, и в ближайшее время они будут переданы в службу судебных приставов.
Ранее проблеме самостроев было посвящено специальное расширенное совещание в правительстве Волгоградской области с участием руководителей профильных структур правительства региона, органов местного самоуправления, прокуратуры, службы судебных приставов, регистрационного управления, а также самих застройщиков. Примирительная комиссия, созданная для регулирования ситуации с незаконным возведением многоквартирных жилых домов, в понедельник, 11 августа, вынесла вердикт о невозможности заключения мирового соглашения с недобросовестными застройщиками.
«Резиновые» дома
Как же получилось, что в областном центре стали появляться дома-«обманки»? Для начала разберемся в понятиях. Определение, которое дает Градостроительный кодекс РФ, вроде бы кажется ясным и не требует дополнительных пояснений. Индивидуальный жилой дом – это дом, который предназначен для проживания одной семьи и не может быть более трех этажей – именно при таких условиях он может быть зарегистрирован в упрощенном порядке, а для его строительства не обязательно разрабатывать проектную документацию и направлять ее на экспертизу. Для строительства индивидуального дома также не требуется разработка проекта. То есть получается, что застройщику достаточно легко получить разрешение на строительство в органах местного самоуправления.
Конечно, строительство собственного жилого дома – очень ответственное дело и застройщик изначально предполагает примерные размеры будущей постройки, количество этажей и другие параметры объекта, которые он планирует реализовать в ходе строительства. Соответственно, обращаясь за разрешением на строительство, застройщик должен отразить все эти параметры в заявлении, а органы местного самоуправления обязаны указать их в разрешении. Но данное правило не всегда соблюдается. В настоящий момент в большинстве случаев разрешение выдается просто с пометкой «на строительство индивидуального жилого дома» без указания параметров. Этим и пользуются недобросовестные застройщики – на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, появляются трехэтажки, куда чудесным образом помещаются сразу по 40 и более квартир, которые впоследствии продаются введенным в заблуждение собственникам на условиях долевого участия либо по договорам купли-продажи.
В кошки-мышки
Безусловно, уполномоченные надзорные органы должны осуществлять контроль за соблюдением органами местного самоуправления процедур, установленных законодательством в градостроительной деятельности, однако мер воздействия в случае таких нарушений, как показывает практика, недостаточно. Например, Градостроительным кодексом предусмотрено, что в течение трех дней с момента выдачи разрешения на строительство уполномоченные органы должны направить в инспекцию копию соответствующего разрешения. Но не всегда муниципалитеты исполняют названную обязанность, и привлечь их к ответственности практически невозможно. В результате о фактах возникновения многоквартирных объектов на не предназначенной для этого земле надзорные органы узнают в последний момент, когда уже дом стоит под крышей, с окнами, и более того, в нем уже живут граждане, купившие там квартиры.
Сегодня жильцы проблемных домов в один голос говорят, что застройщики не сообщали им всех подробностей и они даже не подозревали, что участвуют в самострое. Спрашивается, не знали или не хотели знать?
Как считают в Росреестре, в первую очередь граждане сами должны быть бдительными и обязательно проверять разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок и документы на ввод дома в эксплуатацию. Ведь разрешение органов местного самоуправления на ввод в эксплуатацию не требуется только для индивидуальных жилых домов, многоквартирный дом в любом случае должен иметь такой документ. И если есть сомнения, что изначально строился индивидуальный жилой дом или застройщик избегает показывать запрашиваемые документы, то навести справки по объекту можно в органах местного самоуправления. А от совершения сомнительной сделки необходимо отказаться, несмотря на относительно низкую цену таких квартир.
По минному полю
Теперь 124 волгоградские семьи, которые понадеялись на русский авось, после вступления в силу решений судов могут остаться без крыши над головой, а вложенные в строительство средства им придется взыскивать с застройщика-продавца опять-таки в судебном порядке. Государственные органы за самодеятельность застройщиков ответственности не несут, и в госпрограмму для обманутых дольщиков собственники такого жилья также не попадают.
Учитывая потенциальную опасность подобных объектов, участники совещания приняли решение о необходимости более тщательного мониторинга всех строящихся домов на предмет обнаружения и сноса самовольных строений на самой ранней стадии строительства, пока нет возможности заманить туда доверчивых покупателей недвижимости.
– Позиция регионального правительства в отношении так называемых самостроев очень жесткая – мы должны следовать букве закона, – заявила на совещании министр строительства Волгоградской области Валентина Гречина. – По сути, это мошенничество, когда недобросовестные застройщики получают земельные участки для индивидуального жилищного строительства, а возводят на этой земле многоквартирные дома, нарушая при этом нормы градостроительного и земельного законодательства.
Бороться с подобными фактами необходимо еще и потому, что недобросовестные застройщики ощущают свою безнаказанность и продолжат осуществлять самовольное строительство и в дальнейшем. К тому же возведенные дома часто не соответствуют нормам, а у недобросовестных застройщиков нет никаких гарантийных обязательств.
Необходимо отметить и важность того, чтобы все граждане знали о подобной проблеме и понимали, что проживание в самовольно построенном доме можно сравнить с прогулкой по минному полю и какой скрытый дефект в процессе эксплуатации подобного объекта проявится первым, предугадать невозможно.