По словам ведущего юрисконсульта ГосЮрбюро Волгоградской области Александра Васильева, заложенное имущество можно продать только с согласия залогодержателя, то есть с согласия банка.
Одним из способов является заключение договора купли-продажи квартиры при участии банка, выдавшего кредит. В этом случае покупатель погашает кредит, финансовая организация и регистрирующий орган снимают с недвижимости обременение в виде залога, а новый владелец получает квартиру в собственность. При этом продавцу выплачивается разница между рыночной стоимостью жилья и суммой, уплаченной покупателем банку для погашения кредита.
Также есть возможность переоформить ипотеку на покупателя. Однако в этом случае он должен соответствовать всем критериям банка для заемщиков по подобным кредитам. В таком случае финансовое учреждение, продавец и покупатель подписывают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Новый владелец становится на место заемщика и выполняет все обязанности по договору об ипотечном кредите, включая и те, которые не были выполнены первоначальным залогодателем. При этом нужно зарегистрировать переход права собственности на недвижимость к покупателю и внесение в запись об ипотеке сведений о смене залогодателя.
Третий способ продажи ипотечной квартиры, при котором не требуется согласие банка, предполагает досрочное погашение кредита. Для этого можно использовать как свои или заемные средства, так и деньги покупателя. После погашения финансовая организация и регистрирующий орган снимают обременение в виде залога, а затем уже происходит продажа недвижимого имущества.
Покупатели обычно неохотно соглашаются на сделку по такому варианту, поскольку передают продавцу крупную сумму денег заранее и рискуют потерять их, не получив квартиру. Также при этом варианте приходится ждать некоторое время, пока банк и орган регистрации снимут обременение.
Что касается уплаты налогов с продажи недвижимости, то это зависит от периода владения квартирой. Если это единственное жилье, то для освобождения от уплаты налогов минимальный срок владения должен составлять 3 года. Если у вас несколько жилых помещений в собственности, то предельный срок составляет 5 лет.
