Не теряют надежды
Только в Волгоградской области, по данным комитета строительства региона, в списке значится 34 долгостроя, а в федеральный реестр обманутых дольщиков включены 565 человек. По факту же речь идет о нескольких тысячах граждан. Низкий показатель официальной статистики связан с тем, что получить официальный статус можно, только пройдя бюрократические процедуры.
В числе «замороженных» "Парк «Европейский» на границе Советского и Кировского районов. Среди тех, кто вложил деньги в долевое строительство, – молодая семья Юдкиных. Наталья и Сергей давно мечтали о собственном жилье, поэтому в 2015 году оформили ипотеку. На первоначальный взнос ушли все средства, в том числе материнский капитал.
– Сдача дома намечалась на IV квартал 2017 года, – вспоминает Наталья.
2018 год семья мечтала встретить в новой однокомнатной квартире. Однако планам сбыться пока не суждено – на месте будущего дома до сих пор зияет дырой котлован, уже поросший травой.
– Застройщик нас уверял, что это просто кризис и строительство дома вот-вот начнется, – вспоминают Юдкины. – А зимой поняли: нас обманули. На участке даже фундамент не залит!
С двумя маленькими сыновьями супруги живут у мамы Сергея в частном доме, где всего две комнаты. Наталья находится в декрете, и весь доход семьи составляет остаток с зарплаты мужа после выплаты кредита за квартиру, которой нет.
Застройщик уже объявлен банкротом, а Юдкины получили статус обманутых дольщиков.
– Мы верим, что ситуация сдвинется в лучшую сторону, – не теряет надежды молодая семья.
Пропишут в законе
Подписанный президентом 29 июля Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» как раз позволит избежать подобных историй впредь. В нем прописан механизм, который защищает права участников долевого строительства.
Так, документ предусматривает создание системы защиты участников долевого строительства с использованием механизмов компенсационного фонда. Он заменит страхование гражданской ответственности застройщиков по договорам долевого участия.
Теперь если застройщик будет признан банкротом, на общем собрании участников долевого строительства дольщики должны будут решать, что им выгоднее, получить денежное возмещение за счет средств компенсационного фонда или направить их на завершение строительства объекта новым застройщиком.
– Сумма компенсации определяется исходя из общей площади объектов долевого строительства и цены одного квадратного метра. При этом общая площадь объектов долевого строительства не может превышать 120 кв. м, а цена одного квадратного метра – фактическую среднюю цену на первичном рынке в субъекте (по данным Росстата). Такой подход позволит обеспечить полное покрытие риска для покупателей стандартного жилья, – рассказали «МК в Волгограде» в Агентстве ипотечного и жилищного кредитования.
Закон обеспечит полную прозрачность долевого строительства для граждан – с 1 января 2018 года начнет работу единая информационная система жилищного строительства, обеспечивающая раскрытие и доступ граждан к информации по всем объектам долевого строительства в Российской Федерации. Ее оператором выступит единый институт развития в жилищной сфере.
Фонд создается путем преобразования некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» в публично-правовую компанию, учредителем которой будет являться Российская Федерация. В состав наблюдательного совета фонда войдут представители Госдумы и Совета Федерации, а контролировать его работу будет Счетная палата.
– Застройщики будут обязаны вносить обязательные взносы в размере 1,2% от цены каждого договора участия в долевом строительстве по всем объектам, в которых договор с первым участником долевого строительства представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации фонда, – уточняют специалисты АИЖК. – Законом предусмотрена ежегодная актуарная оценка обязательств и возможность корректировки уровня взносов по итогам такой оценки путем внесения соответствующих изменений в закон, но не чаще одного раза в год.
Чтобы свести риски дольщиков к минимуму, с 1 июля 2018 года в действие вступают дополнительные требования к застройщикам. Среди них – обособление жилищного строительства от иных видов деятельности с наложением на застройщика ограничений на совершение операций, не связанных с реализацией проекта строительства жилья;
установление принципа «одна компания – одно разрешение на строительство», позволяющего предотвратить "эффект домино» при банкротстве застройщика;
введение обязательного банковского сопровождения деятельности застройщика уполномоченными банками;
достаточность собственных средств в размере 10% от планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока строительства;
минимальный остаток денежных средств на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости на дату получения разрешения привлекать средства участников долевого строительства.
Кроме того, теперь в состав органов управления и учредителей не смогут входить лица, у которых имеется неснятая или непогашенная судимость, а также деятельность которых стала причиной банкротства юридического лица.
Однако некоторые эксперты видят в этом и свои минусы. Так, с рынка могут уйти небольшие региональные строительные компании, оставив рынок федеральным девелоперам, которые в основном платят налоги в Москве.
– Для дольщиков это, безусловно, хорошая новость, их вложения будут защищены, – говорит член Общественной палаты Волгоградской области Андрей Куприков. – Но для застройщиков финансовая нагрузка увеличится, что обязательно скажется на цене квадратного метра.
Нововведение не решает и основную проблему – недоступность оборотных средств для застройщиков. Банки практически полностью перестали их кредитовать или же выставляют процентную ставку, которая никак не вписывается в существующую рентабельность.
Капитал «ушел» в офшор
Что касается жилого комплекса «Парк «Европейский», 20 июля решением суда руководитель проекта строительства Федор Кифишин взят под стражу. Его подозревают в злоупотреблении полномочиями и хищении денежных средств более 1800 волгоградских дольщиков. Как отмечают эксперты, внимательные дольщики ЖК подвох должны были увидеть сразу. На публичных страницах строительной компании в регистрационных регистрах мелькает название юридического лица ООО «Квартстрой ВГ». Воспользовавшись ресурсом информации о юрлицах rusprofile.ru, любой при желании обнаружил бы, что эта организация на 100% учреждена кипрским офшором «Хоресмио Холдингс Лимитед» с уставным капиталом 10 тыс. рублей.
Корме того, на форумах дольщиков «Парка "Европейского» представлена информация, что договоры на строительство квартир волгоградцам предлагали подписывать с другой фирмой – ООО «Ореон», которая также на 100% учреждена другой кипрской фирмой – «Лонерто Холдингс Лимитед». По данным rusprofile.ru, у ООО «Квартстрой ВГ» и ООО «Ореон» один и тот же директор.
Человек с именем и фамилией Федора Кифишина же, по данным того же rusprofile.ru, значится учредителем сразу нескольких волгоградских и московских фирм. Причем в двух из них – ООО «Квартстрой-Трансавто» и ООО «Квартстрой-Механизация» – соучредителем является некий Александр Делис – предположительно один из руководителей «Деловой России» Московской области. Как его часто называют в прессе, генеральный директор строительного холдинга «Квартстрой».
Эксперты говорят, что, по сути, речь идет о строительных пирамидах.
По данным вице-губернатора Валентины Гречины, в регионе сегодня возбуждено пять уголовных дел, связанных с обманом участников долевого строительства. Еще в отношении трех руководителей строительных компаний проводятся проверки.
Местный подход
Пока не был принят федеральный закон, свои подходы по решению проблем обманутых дольщиков разработали в Волгоградской области. Несмотря на то что администрация региона не наделена полномочиями по решению таких вопросов, по поручению губернатора Андрея Бочарова в регионе создали межведомственную рабочую группу, которая на уровне региона прорабатывает механизмы по достройке каждого проблемного объекта. Среди механизмов – привлечение новых инвесторов, снижение арендной платы за пользование участком, оказание содействия в технологическом присоединении к инженерным сетям.
Кроме того, депутаты облдумы внесли изменения в региональный закон № 85-ОД. Поправки разрешили без торгов предоставлять строительным компаниям земельные участки, если они взяли на себя обязательства завершить долгострой.
То есть, по сути, новая компания берет на себя обязательства по достройке проблемного объекта, взамен без торгов и на выгодных условиях получая новый участок для строительства.
По такой схеме идет строительство многоквартирного дома № 7 на ул. Лавочкина в Ворошиловском районе.
– На уровне региона был принят закон, который позволяет предоставлять земельные участки без конкурса тем компаниям, которые берут на себя обязательства по достройке проблемных домов, – отмечает вице-губернатор Валентина Гречина. – Строительство многоквартирного дома на Лавочкина идет хорошими темпами. Сдать дом в эксплуатацию планируется в IV квартале 2017 года. Квартиры получат 82 жильца.
Благодаря региональным мерам за последние три года достроено 40 многоквартирных домов. Еще 25 завершат к 2019 году.
– У областной власти практически нет рычагов и ресурсов для решения проблемы дольщиков – все отдано на откуп бизнесу. Потому единственное, чем может оперировать власть, это административный ресурс – то есть предоставление различных льгот, зависящих напрямую от нее. В итоге граждане получают квартиры, строительные компании – возможность развиваться, все остаются в плюсе, – полагает Андрей Куприков.
Чтобы снизить финансовую нагрузку на такие семьи, как Юдкины, администрация Волгоградской области обратилась к банкам с просьбой рассмотреть возможности отсрочки или рассрочки платежа по ипотечным займам, полученным для оплаты в домах-долгостроях.
В банках ответили, что готовы рассмотреть каждый случай обращения по поводу рассрочки и отсрочки в индивидуальном порядке.
Справка "МК в Волгограде":
В Волгоградской области насчитывается 26 многоквартирных домов-долгостроев, еще две недостроенные многоэтажки находятся в Волжском.
Свои квартиры не могут получить почти 2400 обманутых волгоградских дольщиков.
