За что платим?
Сумма, которую мы ежемесячно платим за жилищно-коммунальные услуги, складывается из трех составляющих – это коммунальные услуги, расходы на содержание и ремонт общего имущества и коммунальные ресурсы на общедомовые нужды . К коммунальным относятся тепло-, электро-, газо-, водоснабжение и водоотведение. Все остальные - жилищные. Как, например, первая строка «Содержание и ремонт общего имущества » в квитанциях, которая включает в себя и вывоз мусора, и содержание лифтов, и уборку территории.
С тем, откуда берутся первые два пункта, все относительно ясно. Тарифы на коммунальные утверждают органы региональной и местной власти. Предельные индексы для повышения цен устанавливают на федеральном уровне два раза в год.
Несколько по-другому дело обстоит с жилищными услугами. Плату за них устанавливает решение общего собрания жильцов – собственников квартир. УК или ТСЖ непосредственно к установлению тарифа отношения не имеют. В случае, если собственники жилья в многоквартирном доме не явились на общее собрание, то расценки на его содержание и ремонт согласуются в районной администрации.
Однако даже если виды работ и их расценки были согласованы не с жильцами, а с администрацией в ТСЖ или управляющие компании (УК ) должны быть соответствующие, подтверждающие факт согласования документы, которые жильцы имеют право потребовать. Если таких документов нет, то УК взимает деньги с собственников жилья незаконно. По статистике, именно на жилищных услугах, как правило, УК может легко «нагреть руки», необоснованно завышая тарифы в случаях бесконтрольности со стороны советов дома. Еще запутанней дело обстоит с расходами на общедомовые нужды.
Общие нужды
Например, по итогам работы инспекции госжилнадзора Волгоградской области в 2013 году удалось добиться возврата гражданам незаконно начисленных средств управляющими компаниями, в том числе и на общедомовые нужды, на сумму более 11 миллионов рублей.
Как показали результаты проверки, в некоторых случаях на эти нужды уходило больше воды, чем на индивидуальное потребление. Формально к ним относится тот объем воды, тепла или электричества, который тратится на помывку лестниц, их отопление и освещение. Высчитать объем нетрудно: это разница между показаниями общедомового счетчика и той суммой, которую в итоге собрали с жильцов. Равную сумму за ОДН платят владельцы и пользователи нежилых помещений.
«Очень много случаев когда УК не рассчитывают показания нежилых помещений. С данной ситуацией я столкнулся на собственной практике. Установил счетчик в своей приемной. Вводили его в эксплуатацию 4 месяца, все это время я платил норматив – 5 тысяч рублей. По счетчику получалось всего 1700. Пока я платил те самые 5 тысяч, еще 1700 разбрасывалась по собственникам жилых помещений, как плата за общедомовые нужды. Это же абсурд!», - рассказал Сергей Попов, председатель общественной организации «Волгоградский союз потребителей», - «Система вычитания всегда дает управляющим компаниям возможность манипулировать данными. Чтобы этого избежать, необходимо установить отдельные счетчики. Например, в каждом доме есть водонапорный кран, с помощью которого осуществляется полив, моют полы. Нужно оборудовать его прибором учета, чтобы выяснить, сколько реально было потрачено на общедомовые нужды».
Кстати, начисления за общедомовые нужды производятся в обязательном порядке, даже если по каким-то причинам собственник помещения отсутствует в течение длительного времени. В отношении расходов на общедомовые нужды и жилищные услуги очень просто обманывать – если, конечно, отсутствует контроль. Вовсе не обязательно куда-то жаловаться, так как УК, прекрасно понимая, что ее могут сменить, не пожелает терять источник дохода.
Вся власть Советам!
Взаимоотношения с УК регулирует Совет многоквартирного дома – орган, выступающий в роли уполномоченного представителя интересов собственников помещений в многоквартирном доме и активно работающий с управляющей организацией. Самые полезные его опции – Совет имеет право заключать и пересматривать договор на управление многоквартирным домом, может решать вопрос выбора способа управления и формы договора, имеет право вмешиваться в деятельность управляющей компании, проверять, заключать и перезаключать договора, вводить в них дополнительные пункты.
Поэтому очень важно и разумно правильно избирать его членов. Это должны быть люди, активные, инициативные, обладающие хотя бы минимумом знаний, осознающих важность своей деятельности и конечно честные. Являясь собственником квартиры, вы не должны забывать, что невозможно жить комфортно, если само здание не находится в надлежащем состоянии.
«Наживаются на нашей наивности и некомпетентности. Основная проблема – в отсутствии активности со стороны граждан, - говорит Олег Капустин, член Общественной палаты. - Мы до сих пор не поняли, что являемся собственниками, хозяевами. Пока мы пассивны, нам пишут в квитанциях все, что угодно. Конечно, есть отдельные люди, которые готовы следить за тем, за что они платят деньги, но их очень мало, к сожалению. Власть пытается что-то сделать, и это правильно. Например, глава региона Андрей Бочаров пообещал искоренить кумовство, присутствующее в том числе и в отношениях управляющих компаний и владельцев нежилых помещений, где размещены магазины, парикмахерские». Но без общественного контроля решить проблему не удастся. Примеры составления документов размещены в Интернете – по сути, создание совета, это дело пары дней.
Кто виноват и что делать?
Если вас удивляют цифры в платежке, председатель дома имеет право потребовать у УК отчёт о деятельности за интересующий период (но не более 3 последних лет) - обязательно с приложением копий подписанных собственниками актов о выполненных работах и их стоимости. Вы можете провести перерасчет, например, электроэнергии самостоятельно. Достаточно собрать с жильцов показания счетчиков и вычесть сумму из показаний общедомового счетчика.
К слову, вполне может оказаться, что общедомовые нужды не оплачивает нежилое помещение – магазин, контора и т.д. В особо вопиющих случаях, не только не оплачивает, но и не платить и за коммунальные услуги, которые «разбрасываются» на остальных жителей под видом общедомовых.
Если обнаружены приписки, требуйте от УК перерасчёта стоимости услуг в кратчайшие сроки. Если этого не произойдет, обращайтесь в суд, прокуратуру, жилищную инспекцию. На общем собрании собственников (должно присутствовать не менее 51% от их числа) определите для УК собственный тариф на содержание дома или примите решение о её смене. Можно создать ТСЖ, чтобы управлять домом самостоятельно, но это очень невыгодно.
Стоит отметить, что при наличии управляющей компании прямые платежи возможны по коммунальным услугам (электроснабжение, горячее и холодное водоснабжение, отопление, газоснабжение и водоотведение), предоставленным только на индивидуальные нужды. По коммунальным ресурсам , предоставленным на общедомовые нужды, данный порядок не распространяется.
Кроме того, в случае ведения дел дома управляющей организацией для собственников жилья предусмотрены более выгодные условия оплаты коммунальных затрат на общедомовые нужды. Так, если оплата по фактическим показаниям общедомовых приборов учета превышает действующий норматив, то потребители оплачивают эти услуги по нормативу, что является большим преимуществом. Но при этом в условиях договора не должно быть указано, что собственники согласны на оплату услуг на ОДН по фактическим показаниям общедомовых приборов учета. При непосредственном способе управления ресурсоснабжающей организацией и при оборудовании дома общедомовым прибором учета, оплата за потребленный коммунальные ресурсы на ОДН осуществляется только по показаниям приборов учета, без применения, так называемого, ограничителя – установленного норматива потребления на ОДН.
Как видите, в расчетах реально нет ничего сложного – достаточно уметь правильно их применять. Калькулятор в ваших руках - простой и эффективный инструмент защиты своих прав. Увы, большинство граждан, не смотря на предоставленные государством механизмы воздействия на УК, все еще по инерции считают, что все их проблемы решит ЖЭК. Являться на собрание большинство жильцов считает необязательным, выбирать Совет дома, исходя из личных качеств кандидатов, никто не желает, зато потом, глядя в платежку и многие делают круглые глаза и жалуются на беспредел ЖКХ. Пора начинать заниматься собственным имуществом. Это в ваших же интересах.
Как проверить, соответствует ли сумма, взымаемая за общедомовые нужды, фактически затраченной собственниками жилья и что делать, если обнаружено нарушение?
Надежда Петровна Каминская, руководитель инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области, рассказала,
- Во-первых, жители могут проверить достоверность применяемых показаний по общедомовым приборам учета. Для этого им необходимо обратиться в управляющую организацию и ознакомиться с журналами регистрации показаний учета. Если данные журнала не совпадают с указанными в платежных документах, то нарушение налицо. Кроме того, если в многоквартирном доме создан Совет дома, то собственники жилья (выбранные члены Совета дома) могут участвовать в снятии показаний с общедомовых приборов учета. При этом снятие показаний по общедомовым приборам учета должно происходить синхронно со снятием показаний по индивидуальным приборам учета в жилых и нежилых помещениях.
Во-вторых, это точность снятия показаний по индивидуальным приборам учета. Бывает, что собственники занижают показания по индивидуальным приборам учета, либо в квартире фактически проживает больше людей, чем прописано. В таких случаях необходимо обратиться с заявлением в управляющую организацию, чтобы она проверила полученные сведения.
В-третьих, собственники имеют право запросить у УК провести сверку начислений платежей в том числе и на ОДН. Там будут указаны все позиции, которые учитываются при расчете платы за ОДН.
Если возникают какие-либо проблемы при запросе тех или иных сведений в УК, то можно обратиться в органы муниципального жилищного контроля. С января текущего года по шести городским округам (Волгограду, Волжскому, Фролово, Михайловке, Камышине, Урюпинске) полномочия по надзору за порядком начисления платежей гражданам переданы органами местного самоуправления (муниципальный жилищный контроль).