Трудная доля
В течение двух лет одна из популярных схем финансирования жилищного строительства изменится. «Долевая» схема довольно простая: будущие жильцы оплачивали свои квартиры заранее, вкладываясь в стройку как соинвесторы, а не покупали уже готовые квартиры. Это позволяло застройщикам держать цены на приемлемом уровне, привлекая реальные деньги от покупателей или ипотечные средства, которые им также ничего не стоят. В противном случае им бы пришлось возводить дома исключительно на кредиты, взятые в коммерческих банках.
Теперь долевое строительство будет заменено на проектное финансирование строящихся объектов с привлечением банковских кредитов. Подрядчик больше не сможет использовать средства дольщиков и продавать жилье «на стадии котлована» – самого выгодного варианта приобретения жилища. Посредником между строителем и покупателем выступит банк-кредитор, который возьмет на себя обязанность мониторинга всех этапов строительства жилого объекта и все риски, связанные со сроками сдачи жилого дома. Согласно законодательным новеллам, если застройщик нарушит сроки строительства или пошатнется его финансовая устойчивость, то банк прекратит финансирование проекта и достраивать дом будет уже другая компания.
Как отмечают эксперты, это самая серьезная реформа сферы жилищного строительства за всю современную историю России. Тема обманутых дольщиков в последнее время вновь снова стала острой и потребовала системных мер со стороны государства.
Каждый регион до этого решал проблемы обманутых дольщиков по-разному. В Волгоградской области, к примеру, был задействован весьма эффективный механизм по завершению долгостроев. Он предусматривает индивидуальный подход к каждому проблемному объекту и целенаправленный поиск нового надежного подрядчика для завершения строительства. Для компаний, которые брались достраивать дома, был предусмотрен ряд исключительных преференций: снижение стоимости аренды на землю, аренда без торгов, содействие в подключении к инженерным сетям и дополнительная финансовая поддержка в виде муниципальных контрактов на приобретение жилья.
Такой подход позволил за три последних года завершить 40 проблемных объектов, долгожданные квартиры получили более 3000 волгоградцев. В ближайшие два года в Волгоградской области планируется достроить еще 23 проблемных дома.
Сила – в системе
Губернатор области Андрей Бочаров неоднократно выступал с инициативой принятия на федеральном уровне законодательных норм, которые позволили бы системно защищать права дольщиков. Новый закон в плане секьюритизации этих прав эксперты оценивают как исключительный: риски снижаются, спекулятивная составляющая минимизируется. После перехода на проектное строительство на рынке смогут работать только финансово устойчивые игроки, дома будут чаще сдаваться в срок, риск мошенничества на рынке минимизируется.
Так как финансовый контроль за сдачей будет доверен банку, то кредитное учреждение, несомненно, будет более жестко подходить к защите рисков. По прогнозам экспертов, количество участников на строительном рынке сократится: среди них останутся только крупные строительные фирмы с хорошей кредитной историей.
По мнению экспертов, новый порядок контроля над строительством дома повысит прозрачность рынка и очистит его от финансовых манипуляций недобросовестных застройщиков. Примеров и вариантов преступных схем вывода средств дольщиков даже в Волгоградской области было задействовано предостаточно. На конец декабря 2017 г. в федеральный реестр дольщиков, которые пострадали от мошенников, входило более 600 волгоградцев. На самом деле их гораздо больше, в аналогичный региональный список входит 3,87 тыс. человек, а замороженными на разных стадиях строительства остаются 44 многоквартирных дома.
В течение 2017 года правоохранители задержали и препроводили в Волгоградский СИЗО сразу несколько топ-менеджеров строительных компаний, которые ранее по версии следствия были причастны к выводу средств дольщиков из проекта. Но вероятность, что украденные деньги вернутся – минимальна, так как они уже работают в других проектах или потрачены.
Две стороны медали
Но у законодательных новаций есть и обратная сторона медали. Нововведение, как ожидается, снизит объем вводимого жилья. В 2017 г. общероссийский спад уже составил 26% (в Волгоградской области 5–6%). Именно «долевка» на протяжении десяти лет была мощным стимулом для роста объемов жилищного строительства. По подсчетам «Опоры России», за три последних года по этой схеме в стране было построено не менее 150 млн кв. м жилья. Теперь долевое строительство теряет главные преимущества авансовой покупки, когда на этапе котлована купить квартиру можно на 20–30% дешевле.
Сокращение числа участников рынка, рост концентрации строительного сектора может ударить как по застройщикам, работавшим по долевой схеме, так и по их партнерам. Новые правила на рынке снизят маржу строителей, которые постараются компенсировать потери повышением стоимости квартир. По предварительным подсчетам, рост квадратного метра на первичном рынке может составить 6–7%.
Кроме того, эксперты предрекают, что с рынка уйдут не только слабые и недобросовестные участники, но и вполне нормальные застройщики, которые не смогут приспособиться к новым требованиям. По предварительным оценкам, число застройщиков может сократиться на треть, а значит, еще один драйвер отрасли – конкуренция неизбежно ослабнет. Эксперты предрекают рост государственного участия на рынке жилищного строительства, появления различных квазигосударственных девелоперских структур, которые получат незаслуженные преференции.
Трудности перевода
Пока непонятно, как нововведения отразятся на кредитных продуктах. Есть предпосылки, что более глубокое вхождение в проект и повышение рисков банков приведет к тому, что кредиты для застройщиков станут дороже. Строительный сектор уже сейчас является антилидером по уровню просроченной задолженности по ссудам. По статистике Центробанка, по этому сектору просрочка составляет более 20% и превышает средний показатель в три раза.
Конечно, возможен вариант введения специальных программ рефинансирования не только ипотечных портфелей, но и кредитов строительным компаниям, а также распространение практики поручительств и гарантий на строительный сектор.
Банки уже работают по схожим схемам со многими заемщиками. Например, с компаниями аграрного сектора, где есть спецпрограммы гарантирования, рефинансирования портфелей, субсидирования ставок. Этот опыт вполне можно использовать для строителей, что нивелирует шок рынка от отмены долевого строительства и позволит повысить доступность жилья эконом-класса.
Государство должно быть заинтересовано обеспечить оставшимся на рынке финансово устойчивым строительным компаниям фондирование на приемлемых условиях. Все это могло бы ослабить негативный эффект снижения доступности фондирования хотя бы на начальном этапе. Но о подобных планах правительства пока не слышно. Неясно и то, смогут ли девелоперы привлекать ресурсы через облигационные займы – «премия за риск».
Без господдержки риск сворачивания строительства жилья на фоне минимальной готовности банков давать кредиты строительному сектору возрастает многократно.
