Дома – в рост
Уровень развития жилищной сферы и ее влияния на рост экономики региона является важным фактором формирования экономической и социальной политики. Вложения в жилищное строительство формируют жилищные инвестиции, являющиеся частью общего объема инвестиционных вложений. Развитие жилищного строительства увеличивает производимый валовый продукт, создает спрос на продукцию смежных отраслей промышленности, транспорта.
Строительная сфера в Волгоградской области набрала хороший темп. По итогам пяти месяцев 2017 года в Волгоградской области сдано в эксплуатацию на 27,6% больше многоквартирных домов, чем в январе – мае прошлого года, сообщили в облстрое. Объем ввода индустриального жилья составил около 102 тыс. кв. метров. При этом тенденция роста данного показателя жилищного строительства сохраняется с начала текущего года.
За январь – май в Волгограде, Волжском, Среднеахтубинском и Городищенском районах сданы 24 многоквартирных дома. Большинство введенных новостроек расположены в крупных жилых комплексах: два в Волгограде и один в Волжском. В числе введенного индустриального жилья и квартиры, построенные в рамках программы «Жилье для российской семьи». «Программные» объекты в регионе возводят пять компаний-застройщиков.
С начала реализации федерального жилищного проекта к продаже предложено более 4,2 тыс. льготных квартир, из которых около 1,7 тыс. нашли своих покупателей. Квартиры с отделкой под ключ реализуются по ценам ниже рыночных – не дороже 35 тыс. рублей за 1 кв. метр. По данным на конец мая 2017 года, участниками программы «Жилье для российской семьи» стали около 3,8 тыс. семей Волгоградской области. Войти в региональный реестр граждане вправе до конца 2017 года.
Внимание к жилищной сфере со стороны региональной власти обусловлено пониманием важности мультипликативного влияния развития жилищного рынка на рост всей экономики региона. Основным спорным моментом, обсуждаемым экспертами, был вопрос о том, какой процесс является преобладающим: жилищные ли инвестиции могут позволить увеличить ВВП региона, или рост ВВП ведет к росту жилищных инвестиций, а также вопрос о том, насколько этот процесс работает в других субъектах РФ.
Нелегкая доля
К жилищным инвестициям в целом относятся не только вложения непосредственно в строительство домов, но также вложения в достройку брошенного жилья. Не так давно депутаты облдумы внесли изменения в закон №85-ОД, согласно которым земельные участки могут быть предоставлены строительной компании без торгов в случае строительства не менее 40 тыс. кв. метров жилья при условии обеспечения завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилья (не менее одного многоквартирного дома) для граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.
При этом оговаривается, что сведения о гражданах, чьи права нарушены в результате незавершенного строительства многоквартирных домов, должны содержаться в соответствующем реестре.
Этот пока уникальный для российской экономики правовой механизм стимулирования компаний-застройщиков реализуется в четырех субъектах Российской Федерации и уже неплохо себя зарекомендовал.
Эта мера стимулирования хорошо зарекомендовала себя и в отношении инвестпроектов в других сферах волгоградской экономики. По данным регионального комитета экономической политики и развития, за период с середины 2015-го до настоящего времени этой поддержкой воспользовались 20 инвесторов, которые получили 45 земельных участков в аренду без проведения процедуры торгов. Общее количество создаваемых новых рабочих мест на территории Волгоградской области в результате реализации масштабных инвестиционных проектов должно составить свыше 6 тыс. Общий объем инвестиций, предусмотренный 16 масштабными инвестиционными проектами, составляет 202,7 млрд рублей.
Председатель комитета по экономической политике, инновационному развитию, предпринимательству и вопросам собственности Волгоградской областной думы Руслан Шарифов считает настоящим прорывом введение новых критериев для предоставления земельных участков без торгов инвесторам, готовым вкладывать в экономику региона крупные средства.
– Рассчитывать на такую преференцию могут строительные компании, реализующие в регионе масштабные проекты по комплексной жилой застройке, – комментирует Шарифов.
Кроме того, изменениями предусмотрено, что в случае нахождения на участке реализации инвестиционного проекта выведенных из эксплуатации капитальных построек, находящихся в государственной или муниципальной собственности, их можно будет снести.
Осуществление завершения строительства и ввода в эксплуатацию проблемных домов должен быть оформлен с соглашением, заключенным органом местного самоуправления или государственной власти Волгоградской области с фирмой-застройщиком.
Вместе с тем, для инвестиционных проектов, соответствующих новым требованиям, установлено исключение соответствия обязательному критерию "общий объем инвестиций, предусмотренных инвестиционным проектом в размере не менее одного миллиарда рублей".
Ветхие метры
Еще одной точкой роста рынка жилищного строительства может стать госпрограмма переселения граждан из аварийного жилищного фонда. Реализация этих мероприятий влечет значительные расходы бюджетных средств, поэтому со стороны власти предпринимаются усилия задействовать механизм преференций для активизации частной деловой активности. Один из них – льготное предоставление земельных участков. Такие участки будут переданы застройщику без проведения торгов при условии, что он осуществит передачу в муниципальную собственность не менее 4,65% общей площади жилых помещений, которые будут выделены гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда.
– Стоимость расселения из ветхого жилья составляет 6 млрд рублей, что является непосильной суммой для местных бюджетов. Предоставление льгот частному бизнесу не только окажет стимулирующий эффект для жилищного строительства, но и послужит решению одной из острейших проблем без привлечения бюджетных средств, – уверен Руслан Шарифов.
По данным областного комитета строительства, программа предусматривает полную ликвидацию в период с 2013 по 2017 год аварийного жилищного фонда Волгоградской области, признанного таковым до 1 января 2012 года. Речь идет о 1923 жилых помещениях площадью 79,24 тыс. кв. метров, расположенных в 193 многоквартирных домах, где проживают 5,1 тыс. человек.
По состоянию на 1 января 2017 года, в Волгоградской области на территории 16 муниципальных образований насчитывается 341 многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, площадью 195,28 тыс. кв. метров. В этих домах проживают 12,23 тыс. человек. Большая часть аварийных домов (272) расположена на территории Волгограда.
После принятия поправок в областное законодательство, организации, которые построят и передадут жилые помещений в собственность муниципального образования для передачи этого жилья гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, смогут также получить земельные участки в аренду без торгов.
Соответствие критерию предусматривает, что юридическое лицо осуществляет строительство и передачу в собственность муниципального образования не менее 4,65% общей площади жилых помещений в готовом объекте недвижимости в соответствии с соглашением, заключенным органом местного самоуправления муниципального образования с юридическим лицом.
Одновременно для создания дополнительных возможностей решения вопроса по ликвидации аварийного жилищного фонда с привлечением внебюджетных средств инвестиционным проектом имеющим право получить участок предлагается признавать проект, при котором застройщик вложит в строительство безвозмездно передаваемых в муниципальную собственность не менее 100 млн рублей.
Мировой опыт показывает, что воздействие жилищных инвестиций на экономический рост значительно. В краткосрочном периоде такие инвестиции позволяют ускорить экономический рост вне зависимости от этапа развития, который происходит сейчас на данной территории.
Рост жилищных инвестиций, как показывает опыт Волгоградской области, обеспечивается проведением прежде всего активной экономической политики, предоставлением льгот и снятием административных барьеров на земельном рынке. В среднесрочном и долгосрочном будущем жилищные инвестиции влияют на экономический рост не только непосредственно, но и косвенно, через формирование спроса на продукцию смежных производств, а также благодаря увеличению мобильности рабочей силы и качества жизни жителей Волгоградской области.
Экспертное мнение
Андрей Куприков, член Общественной палаты Волгоградской области:
– Механизм, предложенный региональной властью, по достройке проблемных домов в обмен на преференции застройщикам показал свою жизнеспособность. Этот метод не решает всех проблем, но это реальный способ помочь людям и стимулировать жилищное строительство. Ситуация такова, что у государственной, областной власти практически нет рычагов и ресурсов для решения проблемы дольщиков – все отдано на откуп бизнесу. Потому единственное, чем может оперировать власть, это административный ресурс – то есть предоставление различных льгот, зависящих напрямую от нее. В итоге граждане получают квартиры, строительные компании – возможность развиваться, все остаются в плюсе. Благодаря правовому механизму многолетняя проблема, наконец, начала решаться. Со своей стороны, я бы предложил идти дальше и как минимум на период кризисных явлений в экономике увеличить присутствие государства в этом секторе рынка. К примеру, может быть создан областной ГУП, который бы заходил в коммерческие строительные проекты землей и инженерными коммуникациями. Таким образом, областная власть получила бы возможность контроля над реализацией проектов на всех стадиях вплоть до ввода объектов в эксплуатацию. Граждане, в свою очередь, получили бы дополнительные гарантии надзора со стороны государства и без опасений вкладывались в строящуюся недвижимость.
