«Круглый стол», посвященный теме перепланировки квартир на днях состоялся в ОАО «Волга-Медиа». Тема актуальная практически для каждого живущего в многоквартирном доме. И практически каждый либо сталкивался с проблемами, которые она в себе таит, либо скрывает незаконно проведенную в своей квартире перепланировку.
Чтобы потом не было мучительно больно, следует идти правовым путем. Ведь штраф за незаконную перепланировку составляет от 1000 до 100 000 тысяч рублей. Могут и лишить права собственности, и выставить квартиру, даже приватизированную, на публичные торги. К тому же, с юридически «грязной» квартирой впоследствии возникнут проблемы при ее продаже, обмене, передаче в наследство.
А значит, здравствуйте хождения по всяким инстанциям.
Потребуются разрешения от санэпиднадзора, госпожнадзора, архитектурно-планировочного управления, жилищной инспекции и межведомственной комиссии. Основные инстанции, с которыми нужно согласовывать перепланировку: Роспотребнадзор, ТСЖ или УК, жилищная инспекция, выдающая распоряжение на проведение строительных работ.
Считаются проблематичными перепланировки: в панельных домах, с их несущими стенами; в однокомнатных квартирах при попытке совместить кухню и комнату – по закону в помещении должна быть жилая и нежилая площадь. Так что перегородка должна быть, пусть даже стеклянная. Но: нельзя объединять комнату с кухней, где стоит газовая плита! Объединение комнаты с балконом законом не запрещено. Но из-за нарушения теплообмена на практике получить разрешение на данную перестройку сложно. Как выход – возведение так называемых «французских» окон-перегородок.
Нельзя при перепланировках: сносить несущие стены, перекрытия, балки; изменять оконные проемы; пристраивать отдельный балкон, размещать санузел над жилой комнатой или кухней соседей снизу; переносить кухню в жилую комнату. Демонтировать воздуховод в панельных домах; крепить раковину или унитаз непосредственно к стене, смежной с жилой комнатой, межквартирной стеной и перегородкам; переносить газовое оборудование в другую часть квартиры.
– Можно ли самим сломать стену самому? Как таковых запретов нет, – говорит Александр Ераскин, консультант ОАО «Институт. Волгограджилкоммунпроект». – Если хотите сами ломать – ломайте, ваше право. У меня в практике был случай, что в квартире над лечащим врачом Максюты обрушили гипсолитовую перегородку гастарбайтеры. Она рухнула – и треснул потолок. Ведь, перегородки, так или иначе, поддерживают перекрытие.
Кого придется обойти
Проект перепланировки квартиры делают организации, имеющие соответствующее свидетельство. Проектная документация занимает от недели до двух месяцев. Диапазон цен – от 3 до 15 тысяч.
С готовым проектом нужно обратиться в администрацию района, которая выдаст разрешение на перепланировку. Далее: выбираем строительную организацию. Перепланируемся. Идем в БТИ и получаем справку на сдачу объекта в эксплуатацию. Затем – опять в администрацию, где берем акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение перепланировки. Снова в БТИ, за новым техпаспортом. Если изменилась общая площадь, нужно будет внести изменения в государственный реестр прав. На основании техпаспорта сейчас выдаются (бесплатно) кадастровые паспорта – для этого нужно прийти в кадастровую палату. Срок – 1 месяц. Причем, после Нового года, возможно, услуга будет платной.
Почет и «геморрой»
Многие волгоградцы живут в домах, внесенных в список объектов культурного наследия. С одной стороны, почет, с другой, по словам самих жильцов, серьезно настроенных на перепланировку, «геморрой».
– На госохране числится 303 позиции памятников архитектуры, относящихся к объектам культурного наследия, – говорит Сергей Сена, директор научно-проектного объединения архитектуры, градостроительства и дизайна. – Есть и комплексные застройки: практически вся ул. Советская, вся ул. Мира, большая часть пр. Ленина до ул. Пражской; ул. Чуйкова, дома на Набережной 62-й Армии, Аллея Героев и целый ряд кварталов в Краснооктябрьском районе: между малым пр. Ленина и ул. Кузнецова и пр. Металлургов.
На квартиру в таком здании между собственником квартиры и министерством культуры Волгоградской области составляется охранное обязательство. Выписывается также акт технического состояния, в котором описывается все, что есть в данной квартире. В Волгограде эти акты делает госучреждение культуры ОМПЦ по охране памятников истории культуры, на ул. Мира, 19.
– Недавно столкнулись с актами техсостояния цехов и заводов Баррикад, построенных в 1914-1916 гг., где 100 метров стена одна, – приводит пример Сергей Сена. – В документе прописан предмет охраны, который нельзя нарушать. Он прописывается в задании на разработку проектной документации. Утверждается заказчиком и согласовывается министерством культуры. Минкульт дает добро на проведение проектных работ. Без него все работы не имеют официального статуса.
Потом составляется проектная документация, подается в министерство культуры и оно уже направляет его на государственную историко-культурную экспертизу. Осуществляют ее только эксперты, которые получили аттестацию и аккредитованы Минкультом РФ. И после этого все документы согласовываются в министерстве культуры. Для работ привлекаются только специалисты с лицензией на право производства работ на объектах культурного наследия. После завершения ремонтно-реставрационных работ, специальная комиссия из минкультуры составляет акт их приемки. Этот акт – основание, что работы приняты и являются узаконенным. После БТИ составляют новый техпаспорт.
Да, с жилыми домами в плане перепланировки большие заморочки. И даже с восстановлением после ЧП возникают проблемы.
– Нас пригласили для восстановления некоторых архитектурных элементов кафе «Беладжио», – говорит Александр Ераскин, консультант ОАО «Институт Волгограджилкоммунпроект». – Я вынужден был отказаться, поскольку лицензию мы не имеем, а получить ее практически невозможно. Там нужны специалисты, громадные деньги и опыт работы реставратора. Любые работы на объекте культурного наследия без лицензии – грубое нарушение законодательства. В доме цена квартир упала в два раза, несмотря на то, что это самый центр города. И не потому, что пожар прошел, а потому что невозможно ничего сделать для восстановления данного памятника культурного наследия!
Когда задумываешься, сколько нужно времени, сил и денег на такой, казалось бы, пустячок, как снос перегородки, хочется сразу махнуть на все рукой. Все, как всегда, «для людей».
