Одна квартира по цене двух
Со своей стороны государство не только финансирует развитие ипотечного рынка, но и оптимизирует процедуру регистрации собственности, что значительно сокращает сроки выхода на сделку, а также снижает расходы на саму сделку. Тем не менее, планируя покупку жилья в ипотеку, нужно приготовится к тому, что сделка в среднем обойдется в несколько десятков тысяч рублей. Эти деньги желательно иметь на руках.
Как бы ни привлекательно звучала цифра 9,5% годовых, через двадцать лет вы фактически заплатите двойную стоимость квартиры и даже несколько больше. Например, взяв 1,7 млн рублей под 9,5% годовых и ответственно и своевременно выплачивая все 20 лет, на выходе вы получите сумму в 3,9 млн рублей. При этом законодательство разрешило банкирам применять практику аннуитентных платежей, то есть снижать свои риски через скорейший возврат стоимости займа. Проще говоря, первые 10 лет банк возьмет с вас свою комиссию, а оставшиеся 10 лет вы будете гасить основной долг.
К тому же федеральное законодательство обязало страховать жизнь заемщиков и приобретаемое имущество. Ежегодно вы будете обязаны перезаключать договоры страхования. Это как минимум 10 тысяч рублей в год, умноженных на 20 лет. То есть к конечной стоимости квартиры в ипотеку вы прибавите еще как минимум 200 тыс. рублей. Таким образом, банк оценивает свои услуги довольно дорого. В этих суммах защиты основные риски банка, которые, кстати, он дублирует через инструмент страхования. Поскольку закладная на квартиру находится у банка и в случае просрочки по кредиту имущество реализуется. Грубо говоря, при фактической инфляции в 3% все что выше – это маржа банка.
Страховка не страхует
Законодательно установленный механизм страхования жизни ипотечного заемщика на деле не работает, отмечают представители Национального юридического центра.
– В случае смерти заемщика процедура получения страховой выплаты настолько сложна и длительна, в среднем это занимает полгода, и все это время ипотечные платежи необходимо осуществлять в соответствии с графиком, – говорят юристы центра. – Поэтому родственники умерших ипотечных заемщиков предпочитают просто не вступать в наследство. Кроме того, страховые компании не спешат расставаться с деньгами, и получать страховую выплату приходится через суд. Это еще дольше затягивает процедуру и требует расходы на ведение судебного процесса.
То же происходит и со страхованием имущества. Вы можете оплачивать страховку на случай разрушения стен, и этот риск будет минимален. Но случись у вас пожар, который уничтожит всю «внутренность» квартиры, страховая не будет возмещать ущерб, потому что этого риска нет в страховке. Предусмотрите такой страховой полис, который будет учитывать наиболее вероятные риски, это обезопасит вас и вашу семью.
Дорогой нотариус
Государство все больше сделок переносит в плоскость нотариального заверения. С 2016 года все сделки с долевой собственностью регистрирует нотариус. Тариф составляет 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 тыс. рублей. Если мы возьмем квартиру ценой 1,7 млн рублей, то за составление договора купли-продажи нужно будет заплатить нотариусу примерно 8,5 тыс. рублей. А еще решить вопрос, кто будет платить. Обычно платят продавцы, но если покупатель очень сильно заинтересован в объекте недвижимости, продавцы вполне могут переложить затраты на покупателя или отменить сделку. Но на этом риски не заканчиваются. Нотариус фактически за эти деньги удостоверяет вменяемость сторон, но не несет риски, связанные с неточностью в договоре купли-продажи. И если впоследствии Росреестр такой договор не принимает, нужно будет оплачивать услуги нотариуса повторно и вносить изменения в договор.
Но на этом расходы сторон не заканчиваются. Скорее всего, банк потребует справки из БТИ, которые будут подтверждать факт приватизации помещений. Их стоимость составляет около 2,5 тыс. рублей. Еще один документ, который зачастую просят банки – справка, которая сообщает, кто прописан в квартире. И если в числе прописанных есть несовершеннолетние – продавец обязан будет их выписать. Все эти расходы лежат на продавце, но в случае если объект недвижимости очень интересен покупателю, продавцы вполне смогут переложить эти расходы на покупателя угрожая отказом в совершении сделки. Здесь действует простое правило: платит тот, кому это больше нужно.
Маткапитал покупателей отогнал
Доступность ипотечного кредитования сейчас обусловлена в неменьшей степени выплатой семейного капитала при рождении второго ребенка. Эти средства становятся альтернативой первому взносу, который зачастую семьи просто не в состоянии скопить. Но использование маткапитала в ипотечной сделке фактически делает купленное жилье непродаваемым, поскольку закон требует наделить долями всех детей. Немногие банки предусматривают договор с заемщиком, в котором прописано это требование.
Как правило, после совершения сделки родители посещают нотариуса, который фиксирует обязательство наделить долями детей после погашения ипотеки. И если вдруг вы решите улучшить свои жилищные условия, не дожидаясь погашения ипотечного кредита, совершить сделку будет невероятно сложно. Сначала надо найти покупателя, который согласится погасить ипотечный кредит, а затем ему нужно будет ждать, пока вы зарегистрируете право за детьми, выделив им доли, получите разрешение от органов опеки на продажу собственности несовершеннолетних. И только потом вы сможете заключить с покупателем договор купли-продажи.
Если вы найдете такого терпеливого покупателя, вам сильно повезет. Как правило, люди не идут на такие сделки – слишком высоки риски. Те же органы опеки могут заблокировать ваши намерения по продаже жилья, если они не поверят, что жилищные условия детей будут улучшены. А ипотечный кредит уже погашен, и вернуть покупателю средства будет невероятно сложно.
