В Волгограде намерены вывести из теневой зоны рынок аренды жилья через госпрограмму. Город вошел в число 14 российских мегаполисов, которые совокупно получат на эти цели 100 млрд рублей до 2021 года. Волгоградские застройщики пока не готовы строить арендное жилье, а реализация программы через «соцнайм» требует уточнения законодательства. Если удастся реализовать хотя бы один проект, экономика станет прозрачной, что сдвинет ситуацию мертвой точки, считают эксперты.
Мечта арендатора
Сегодня в общественной палате Волгоградской области обсудили реализацию на территории области российской госпрограммы развития арендного жилья. Напомним, создание цивилизованного рынка аренды в крупных российских центрах – это прямое поручение президента. По замыслу властей, это не только выведет рынок аренды из тени, но и повысит мобильность кадровых ресурсов страны. Высококвалифицированные работники смогут без проблем менять «место дислокации», поселившись в «регионе приписки» в комфортабельные и полностью обустроенные апартаменты. «Не нужно будет покупать даже ложек», – пошутили участники заседания.
Действительно, в Москве уже реализован пилотный проект такого «доходного дома». Оператор проекта говорит о сверхпопулярности у арендаторов. В съемных квартирах прекрасный ремонт, есть все необходимое и даже больше. В доме организованы различные сервисы, в том числе уборка апартаментов и химчистка. Арендное жилье находится рядом с метро и имеет хорошую транспортную доступность. Стоимость аренды квартиры-студии 25 кв метров начинается от 36 тыс. рублей в месяц. Таким предложением готовы воспользоваться люди, приехавшие в Москву на заработки и не желающие снижать качество жизни.
Цена денег
Поясним, что деньги в рамках госпрограммы привлекут от частных инвесторов через закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости – «ЗПИФН». До 2021 года Минстрой РФ планирует таким образом привлечь 100 млрд рублей. Финансирование будут осуществлять этапами. 15 млрд рублей в 2017 году, 20 млрд рублей – в 2018 году, 25 млрд рублей – в 2019 году, в 2020 году – 30 млрд рублей, следует из паспорта проекта. АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) выступает якорным инвестором (пайщиком ЗПИФН), а ее «дочка» – Единый институт развития для управления паевыми инвестиционными фондами будет управлять фондом. Таким образом, этот ПИФ будет выступать в качестве соинвестора строительства арендного жилья или апартаментов, приобретать готовые площади. Для реализации пилотной программы предусмотрены законодательные изменения по стимулированию рынка арендного жилья для вовлечения в финансирование профильных инвесторов и управляющих компаний.
Деньги готовы давать и банки. Как минимум в двух кредитных организациях, работающих в Волгограде, существуют долгосрочные программы по финансированию строительства. Об этом на заседании общественной палаты рассказали заместители управляющих территориальными отделениями. Стоимость кредитных ресурсов для застройщиков представители банков назвать отказались: кредитные ставки и сроки определяются экономикой проектов. Напомним, российское законодательство запрещает частные кредиты по ставкам ниже ключевой (8,5% на текущий момент). Если ставка ниже, разницу необходимо субсидировать. Таким образом, минимальная возможная ставка для инвесторов-застройщиков будет не ниже 8,5%.
Без права выкупа
Предварительно проработав реализацию проекта в городе, выяснили, что желающих «ввергнуться в блуд на 20 лет» нет. Так метко охарактеризовал окупаемость проекта «доходного дома» председатель комиссии по развитию реального сектора экономики, градостроительной политики, промышленности, торговли, малого и среднего бизнеса Общественной палаты Волгоградской области Андрей Куприков. Проекту не поможет даже низкий уровень инфляции. Чтобы отбить затраты, средняя стоимость аренды квартиры по предложениям застройщиков должна быть зафиксирована на уровне 55 тыс. рублей. Разрыв между существующей рыночной ценой в 7–8 тыс. рублей в месяц колоссальный. В существующих рыночных ценах экономику проекта «доходного дома» не спасет даже «бесплатный» земельный участок и налоговые льготы. Как отметили участники заседания, привлекательной для горожанина аренда жилья становится, если арендный платеж дешевле ипотечного на 25%. При том, что срок ипотеки – 15–20 лет, а средний срок окупаемости «доходного дома» – 22–23 года. Ситуацию осложняет и то, что право на выкуп квартиры в рамках госпрограммы не предусмотрено. Квартиры в таких домах можно только арендовать.
Стоит отметить, что места для строительства «доходных домов» в Волгограде есть. Например, территория туберкулезного диспансера, который губернатор собирается переносить из центра Волгограда, и примыкающей к нему детской инфекционной больницы. Или неосвоенная территория в районе стадиона «Монолит» в Краснооктябрьском районе. На этих местах предлагается возвести целые микрорайоны со всей необходимой инфраструктурой, где можно не только снять, но и купить квартиру.
Оптимальная схема
В прошлом замгубернатора области по строительству и ЖКХ Лев Алферов привел пример Европы, в частности, Австрии, где в аренде находится до 80% жилого фонда. Механизмы строительства там не предусматривают прибыли застройщику, к тому же эксплуатацию арендного жилья осуществляет сам застройщик без посредников, чтобы не увеличивать конечную стоимость аренды на величину «маржи» посредников. Представитель крупнейшего российского банка привел опыт Красноярска. Там банк работает по программе софинансирования с теми, кто заинтересован построить «доходный дом». 60% оплачивает банк, 40% инвестор. Объектом залога становится само здание и права аренды на землю. Инвестор приобретает или строит многоквартирный дом, в одной части апартаментов размещается сам, а оставшиеся площади через оператора сдает в аренду по принципу гостиничного бизнеса. Сроки таких займов достигают 20 лет, что подтверждает расчеты волгоградских застройщиков.
Депутат облдумы Юрий Корбаков, возглавляющий комитет по жилищно-коммунальному хозяйству, жилищной политике и строительству Волгоградской облдумы, предложил реализовать программу через механизм «социального найма» по аналогии со строительством жилья в рамках программы переселения. Если застройщики не рискнут выступать организаторами строительства арендного жилья, в этой схеме они смогут стать подрядчиками. Региональная законодательная база для этого есть, возможно, что-то придется уточнить. По словам Юрия Корбакова, сейчас государство покупает жилье для переселения по цене 31,1 тыс. рублей за кв метр при себестоимости в 27–29 тыс. рублей за кв метр. Маржа подрядчика составляет 2–4 тыс. рублей с квадратного метра или 6- 12%. Такая схема сможет удешевить конечную стоимость арендной квартиры из-за отсутствия посредников и повысить ее привлекательность на рынке. А органы исполнительной власти выступят долгосрочными инвесторами вместо коммерческих организаций.
Втащить незавершенку
На заседании предложили «втащить незавершенку» в программу, попутно решив тем самым проблемы обманутых дольщиков и поделив недостроенный дом между дольщиками и арендаторами. В ближайшие 5 лет в рамках госпрограммы регион может привлечь около 5 млрд рублей. За это время очень сложно будет построить дома с нуля, только согласование «на уровне земли» займет около 2 лет, поэтому деньги останутся невостребованными. Незавершенное строительство ускорит процесс появления арендного жилья, и регион сможет воспользоваться инвестициями. Идею заблокировали на месте: для этого необходимо менять федеральное жилищное законодательство, в котором жилищной единицей признан один дом.
В любом случае возврат инвестиционых средств в этой программе упирается в волгоградский спрос и конечную цену аренды. Структура регионального спроса Минстроем РФ не изучалась, а Волгоград попал в список пилотных регионов госпрограммы как город-миллионник. Вероятно, изучать спрос предстоит потенциальным инвесторам и банкам.
Родить один дом
«Нам нужно родить всем обществом хотя бы один дом», - сказал Лев Алферов, объяснив, что только конкретный пример успешного строительства поможет региональным строителям преодолеть страх. Андрей Куприков добавил, что необходимым условием в таких проектах должны стать бесплатное предоставление земельного участка со всеми подведенными коммуникациями и соглашение с участниками сделки о стоимости аренды. В соглашении должен быть прописан запрет на повышение стоимости аренды, а если конъюнктура рынка изменится в худшую сторону, выпадающие доходы инвестору должны компенсировать. Только в таком случае арендное жилье будет интересно населению, а инвесторы и застройщики смогут защитить свои деньги. Фактически по такому принципу сейчас работают проекты ГЧП в России, в частности, инфраструктурные концессии. Органы исполнительной власти обязуются компенсировать инфраструктурным организациям возможные выпадающие доходы в условиях фиксированных тарифов и ухудшающихся экономических условиях, а те в свою очередь модернизируют сети на привлеченные средства. Этот механизм защищает доходность облигаций, за счет которых привлекаются деньги, или минимизирует риски банков и предотвращает банкротство концессионера.
