Дмитрий Ганькин: 70% всех сделок приходится на «вторичку»

«Вторичка» против новостроек

В то время как застройщики жалуются на падение спроса, некоторые риелторы говорят о значительном росте «вторички». Почему так происходит, мы поговорили с директором одного из волгоградских агентств недвижимости Дмитрием Ганькиным.

«Вторичка» против новостроек

– Дмитрий Михайлович, как вы можете охарактеризовать ситуацию на рынке жилой недвижимости Волгограда?

– Из-за кризиса в начале 2015 года произошло резкое падение активности на рынке недвижимости. Многие участники рынка недвижимости говорили, что «рынок встал». Ситуация действительно не радовала: ставка по ипотеке значительно выросла, однако была запущенна программа «Ипотека с государственной поддержкой» в новостройках, и в период с марта 2015 до лета 2015 года новостройки продавались активнее, чем вторичное жилье. Уже летом мы начали замечать, что падение остановилось и начался рост. Сначала мы видели очень скромные цифры 1–2% в месяц, но потом динамика значительно увеличилась, и уже к лету 2017 года мы могли смело заявить, что кризис на рынке недвижимости закончился. По итогам 2016 года я отмечаю прирост 8%, а с начала 2017 – уже 36% к аналогичному периоду прошлого года, что примерно равно уровню продаж 2012 года. Данный вывод я делаю, исходя из наших показателей продаж по вторичному рынку и новостроек в совокупности.

– Какую долю в структуре предложения занимают квартиры вторичного рынка?

– По нашим оценкам, примерно 70% всех сделок приходится на «вторичку». Самые востребованные квартиры здесь – «однушки» экономкласса до 40 квадратных метров и «двушки» площадью до 60 квадратных метров. На новостройки соответственно остается порядка 30%. Это если рассматривать только многоквартирные дома.

– Что происходит на рынке новостроек?

– Доля новостроек не так велика в структуре предложения. Снижение темпов ввода жилья в эксплуатацию и ряд других факторов увеличили стоимость квартир в новостройках за последний год на 5%. Девелоперы имеют возможность повышать цены и ждать, когда их квартиры раскупят.

– То есть стоимость новой квартиры в регионе завышена?

– Я бы так не сказал. Рынок через взаимодействие спроса и предложения всегда определяет равновесную цену. Хотя многие покупатели здесь могут со мной не согласиться.

– Возможно, поэтому застройщики жалуются на 30%-ное падение спроса в сентябре?

– Скорее всего, в период кризиса застройщики, учитывая сложившуюся рыночную ситуацию, с осторожностью вкладывали средства в новые жилые комплексы, вследствие чего сегодня мы видим снижение предложения в сегменте новостроек в регионе. Также следует отметить, что практически в каждом жилом комплексе есть предложения квартир, которые продаются в первую очередь, остальные достаточно долго. В совокупности эти факторы и дали застройщикам такой результат в сентябре.

– А если говорить в общем, то вы отмечаете увеличение спроса на жилую недвижимость?

– Конечно, да. Сейчас, как я уже говорил, мы наблюдаем положительную динамику, в основном связана она с уменьшением ставок по ипотеке, а также падением цен на вторичное жилье за период кризиса.

– В каких районах Волгограда жилье считается наиболее ликвидным?

– Ликвидность с точки зрения покупателя – это совокупность ряда факторов, а именно, соотношение цены, местоположения и площади объекта. Традиционно, покупателей массово привлекает район Семи Ветров. Наименее ликвидным жильем можно считать так называемое элитное жилье с дорогостоящим ремонтом. При продаже в таких квартирах, как правило, оставляют всю мебель, что существенно отражается на цене объекта. Часто цены на такие объекты бывают сильно завышенными. Менее значимыми факторами, влияющими на выбор покупки, являются этаж, возраст дома и планировка. Добавляет вес жилью в Волгограде вид на Волгу и Мамаев курган. По этой причине популярен Центральный, Ворошиловский районы и Спартановка. А вот вид из окна на промзону, железнодорожные пути и проезжую часть сразу сбивает цену на 3–5%.

– Какова адекватная цена отделки сегодня? Например, разница между ценой одинаковых квартир в одном и том же доме может достигать 300–500 тыс. рублей и все из-за отделки. При этом заявленное качество самой отделки не всегда совпадает с фактическим.

– Цена эксклюзивного ремонта может добавлять к рыночной стоимости квартиры 15 тыс. рублей за квадратный метр жилой площади. Это определяют специализированные организации в зависимости от стоимости стройматериалов. Повышенное качество отделки потянет на 9 тыс. рублей. Удовлетворительная отделка или совсем простенький ремонт стоят от 5 до 6 тыс. рублей. В то же время необходимость сделать в квартире капремонт снижает стоимость объекта лишь на 3 тыс. рублей. Таким образом, если вы делаете ремонт перед продажей – то это совершенно невыгодно. В большинстве случаев он не окупится.

– Если сравнивать стоимость новостроек в Волгограде с аналогичными предложениями, например, в Краснодаре, где получится дешевле? Существует мнение, что в Волгограде новостройки сильно переоценены. Сверхаппетиты застройщиков мешают развитию рынка. Есть резервы для снижения цен на квартиры в областном центре?

– Рассмотрим ситуацию на примере Краснодара, где обстановка сильно отличается от Волгограда, и большинство людей приобретают квартиры именно в новостройках. Это неудивительно, ведь в городе более двухсот застройщиков и 350–400 новостроек. За счет высокой конкуренции строительные компании предлагают действительно выгодные условия приобретения. Практикуются подарочные сертификаты при покупке квартиры, акции для покупателей. У многих застройщиков в Краснодаре есть свой шоурум, где можно увидеть вариант ремонта и меблировки будущей квартиры. Цены начинаются от 700 000 за полноценную однокомнатную квартиру, при этом благоустройство дворов и отделка подъездов на очень хорошем уровне. Повторюсь, это результат высокой конкуренции.

Что еще почитать

В регионах

Новости региона

Все новости

Новости

Самое читаемое

Автовзгляд

Womanhit

Охотники.ру