Нулевой меридиан
Строительство высотки по ул. Коммунистическая, 56 (жилой комплекс «Гринвич») с самого начала сопровождали скандалы. Многоэтажный дом возводился в центре Волгограда, и «точечной» застройкой местные жители были крайне недовольны. Они не переставая жаловались в различные инстанции, даже судились с застройщиком, однако 16-этажный дом продолжал потихоньку расти вверх. Правда, сроки сдачи объекта периодически менялись. Изначально дольщики должны были получить свои квартиры в 2012 году. Сейчас на сайте инвестиционно-строительной компании, которая осуществляла продажи жилья в "Гринвиче", стоит дата окончания строительства – четвертый квартал 2015 года. Но на дворе уже конец 16-го, а новоселов в «нулевом меридиане» не видно. Впрочем, появятся они там не скоро – в отношении компании-застройщика началась процедура банкротства. Уже назначен конкурсный управляющий.
– В соответствии с требованиями действующего законодательства участники строительства многоквартирного дома по ул. Коммунистическая, 56 в Центральном районе Волгограда в рамках дела о банкротстве вправе предъявить требования о передаче жилых помещений, или в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и предъявить денежные требования, – сообщают в инспекция Государственного строительного надзора Волгоградской области.
Ведомство рекомендует участникам долевого строительства дома в кратчайший срок обратиться с соответствующим заявлением в Арбитражный суд Волгоградской области и начать внимательно изучать свои права.
– При долевом строительстве важным вопросом для каждого дольщика является возможность получить готовую квартиру либо вернуть затраченные денежные средства, – напоминает юрист Дмитрий Зацаринский. – Для этого необходимо обезопасить себя еще на этапе подписания договора. Закон № 214-ФЗ четко определяет права и обязанности дольщиков как участников строительного процесса. Поэтому в договоре обязательно должен указываться не инвестор, а именно дольщик.
По информации юриста, после начала процедуры банкротства дольщики имеют значительные приоритеты по защите своих финансовых вложений: закрепляется право собственности на определенную квартиру в будущем доме
– Оплата компенсации происходит в третью очередь после тех лиц, которым был нанесен вред здоровью в результате деятельности строительной компании, а также после погашения задолженности по заработной плате, – говорит Зацаринский. – Инвестор же относится к разряду кредиторов, т. е. их требования выполняются в последнюю очередь. В том случае, если строительство планируется завершить до окончания процедуры банкротства либо объект выкупается другим юридическим лицом, дольщик имеет право на получение положенной квартиры.
По словам Зацаринского, для того чтобы получить квартиру, у дольщика должно быть соответствующее решение суда. Это важно, чтобы арбитражным управляющим был правильно составлен «Реестр о передаче жилых помещений в собственность».
По словам юриста, если объект строительства не достроен и по решению суда будет реализован на открытых торгах, принцип распределения полученных средств иной. После продажи имущества доля погашения денежных требований граждан-дольщиков – 25% от полученной суммы. Если же отсутствует кредиторская задолженность, то процентная доля для выплат значительно увеличивается. Она может составлять до 85%.
Возведение дома по ул. Коммунистической, 56 преподносилось застройщиком как новая точка отсчета в развитии Волгограда. «Перешагнув порог «Гринвича», вы получите возможность начать все с чистого листа», – говорится на сайте инвестиционно-строительной компании. Но жить с «чистого листа», видимо, предстоит только банкроту-застройщику. При этом о своих «старых» дольщиках просто забудут: они уже остались в прошлой жизни компании.
Волжские Нью-Васюки
Житель Волжского Евгений Бланк был впечатлен агрессивной рекламой нового жилого комплекса, который стала возводить местная компания на средства московского инвестора. Проект обещал быть громким: высотки и дома малой этажности, детский сад и школа. Новый район рассчитывали чуть ли на несколько десятков тысяч жителей.
– В 2014 году я заключил договор долевого участия строительства. На тот момент уже было возведено шесть этажей. Работа на площадке кипела. Проверил, что с документами у застройщика все в порядке, к тому же мы подписали договор страхования. В общем, никаких сомнений, что что-то может пойти не так, не было, – рассказывает Евгений.
Однако ровно через год стройка встала. По словам волжанина, строительную компанию подвел генеральный подрядчик. Он просто обанкротился. Через некоторое время застройщик нашел нового. Но и этот подрядчик, спустя несколько месяцев активной работы, оказался не в состоянии завершить строительство даже одного дома. И сейчас вместо жилого массива, описанного в рекламном проспекте, на окраине города стоят всего два дома, один из которых возведен всего на пару этажей. Срок сдачи объектов сместился с 2015 года на конец 2017-го.
Волжские дольщики объединились и активно обсуждают создавшуюся ситуацию в соцсетях. Причем они разделились на два лагеря. Одни хотят обратиться в надзорные органы, чтобы деятельность компании проверили. Вторые от этого их отговаривают, считая, что подобные меры только усугубят ситуацию и о проблемах застройщика станет известно на весь город. И в этом случае точно не будет больше продаж, а значит вероятность того, что дома будут достроены в ближайшее время, очень низка. Более того, заступники убеждают, что не надо писать заявлений о выплате неустойки за просроченную сдачу дома в эксплуатацию. Мотивировка та же – денег у застройщика будет меньше и он не сможет завершить строительство. Что это – «стокгольмский синдром» или от имени дольщиков в группе пишут представители самих компаний?
В правоохранительных структурах считают, что дольщикам при первых признаках нарушений в ходе строительства срочно нужно обращаться к ним.
– Мы заинтересованы в том, чтобы права граждан были восстановлены. И работу с застройщиками ведем так, чтобы нарушения были устранены как можно быстрее, – говорит старший помощник прокурора Волгоградской области по взаимодействию со СМИ Оксана Черединина. – Если добросовестный застройщик по каким-то причинам не может выполнить свои обязательства, во время прокурорской проверки мы смотрим, насколько у него сильны активы, способен ли он работать дальше. А полная парализация работы это не в интересах ни правоохранительных органов, ни самих участников стройки.
По словам Чередининой, не исключено, что миф, будто из-за работы прокуратуры застройщик временно прекратит свою деятельность, распространяется самими застройщиками, чтобы никто из дольщиков не жаловался. Но, как правило, чем дольше люди никуда не обращаются, тем меньше вероятность вернуть свои деньги.
Несмотря на то что строительство домов практически не ведется, квартиры волжский застройщик продолжает продавать.
Замки на песках
Истории с обманутыми дольщиками тянутся уже не первый десяток лет, а люди все продолжают попадаться на удочку явных мошенников и неопытных строителей, которые не умеют правильно рассчитывать свои силы при воплощении проектов. Понятно, что квартира в строящемся доме, особенно на стадии «котлована», стоит намного дешевле, чем жилье на вторичном рынке. Но и риск потерять свои деньги здесь намного выше.
– Когда вы решаете приобрести жилье в строящемся доме, нужно внимательно изучить не только саму компанию, но и собрать сведения об инвесторе, который за ней стоит, – советует президент НП «Союз строителей Волгоградской области» Александр Назаров. Обязательно проверить, что до этого проекта сделала компания – сколько и когда построила, какое качество жилья.
По словам Назарова, если же вы решили заключить договор, потом обязательно нужно следить за темпами строительства.
– Если краны не работают, то значит у компании начались проблемы, – считает эксперт. – Надо спасать свои деньги – расторгать договор либо требовать компенсации за оттягивание сроков сдачи дома в эксплуатацию. Если кто-то говорит, что не надо этого делать, чтобы дом достроился, – только зря надеяться. Застройщик просто тянет время.
Кроме отсутствия активности на стройплощадке есть еще несколько признаков того, что ваш дом превращается в долгострой – продажа жилья со скидками, частая смена генподрядчиков, изменения в проектной декларации и конечно же уход от общения с клиентами. Если все признаки налицо, лучше не дожидаться сдачи новостройки, а расторгать договор долевого участия, советует юрист Дмитрий Зацаринский.
– Единственный способ не купить квартиру в долгострое – это выбрать надежный проект. Его косвенной гарантией можно назвать проектное финансирование. Любой жилой комплекс при выдаче кредита на его строительство проходит серьезную проверку на кредитоспособность и оценку экономической эффективности. Поэтому вероятность получения проектного финансирования потенциальным банкротом минимальна.
Кроме того, юрист советует обратить внимание на динамику цен на квартиры. В нормальном проекте стоимость квадратного метра должна непременно расти. В жилом комплексе могут предлагаться дисконты, но только временно – общая динамика цен должна быть положительной. Если девелопер не пересматривает стоимость, то это может быть признаком низких продаж, что сразу делает проект более рисковым.
На свой страх
По данным Росреестра, сейчас ни один договор долевого участия в строительстве не пройдет государственную регистрацию без наличия так называемого страхового полиса. Страхование гражданской ответственности строительных компаний гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнил своих обязательств. Но все же лучше всего, чтобы избежать лишней нервотрепки, заранее выяснить, что за компания строит дом. Проверить застройщика можно на сайте Волгоградской областной инспекции государственного строительного надзора – http://ugsn.volganet.ru. Ведомство ведет официальный реестр строящихся многоквартирных домов с указанием конкретных адресов объектов и компаний-застройщиков. Также важно иметь представление об «истории» такого застройщика, о которой может рассказать проектная декларация на объект.
В регионе действует специальная рабочая группа, которая пытается разрешить самые сложные ситуации, связанные с нарушением прав участников долевого строительства.
– С целью завершения строительства «проблемных объектов» жилищного строительства применяются следующие механизмы: передача функций застройщика на стабильную организацию с сохранением обязательств, принятых прежним застройщиком перед гражданами, участвующими в строительстве, а также привлечение соинвесторов, – говорит заместитель руководителя Волгоградской областной инспекции государственного строительного надзора Алексей Алейников. – В случае высокой степени строительной готовности объекта привлечение дополнительных средств дольщиков, увеличение инвестиционной привлекательности «проблемного» объекта путем оптимизации проектно-сметной документации. Также возможен вариант решения проблемы за счет снижения размера арендной платы за пользование земельным участком.
