В России станут строить еще больше доходных домов – на рассмотрение в Госдуму внесут законопроект, предусматривающий условия долгосрочного (на срок от одного года до десяти лет) найма жилья на доступных условиях. Таким образом, считают разработчики законопроекта, получится решить сразу ряд проблем: снизить стоимость коммерческой недвижимости, повысить мобильность населения, обеспечить жильем граждан, имеющих невысокий уровень дохода.
Согласно проекту закона доходные дома будут строить как субъекты и муниципалитеты, так и частные девелоперские компании. Предполагается, что застройщикам, которые предложат на аукционах более низкие ставки найма жилья, будут без торгов предоставлять земельные участки для строительства, а также может быть оказана иная поддержка, в том числе в части предоставления долгосрочного финансирования.
Руководитель Волгоградской областной инспекции Государственного строительного надзора Николай Кундрюков считает законодательную инициативу депутатов актуальной и своевременной .
– Давно пора. Все возвращается на круги своя. Россия так всегда жила. Еще при царе-батюшке, – отмечает Кундрюков. Тогда, правда, не было права пользования квартирой, а только право пользования домом, тем не менее доходные дома в дореволюционной России процветали. Подобная практика у нас в регионе уже есть, надо ее расширять. В Котельниково одна из компаний построила для своих работников ряд пятиэтажных домов, и в служебных квартирах живут работники этой компании. В Москве, насколько мне известно, тоже сейчас активно вводятся подобные практики.
Однако у частных застройщиков инициатива депутатов вызывает пока сдержанный пессимизм, так как в подобном проекте слишком велик срок окупаемости объекта.
– Давайте посчитаем для начала примерную стоимость строительства, – рассуждает генеральный директор "ИнвеСтрой34" Дмитрий Донской. – себестоимость строительства – это порядка 20 тысяч за квадратный метр. Однокомнатная квартира занимает площадь минимум 20 квадратов, выходит, чтобы построить одну квартиру, необходимо 400 тысяч рублей. Это без земли, само строительство: кирпич, плитка, обои. Предположим, мы сдаем эту квартиру в аренду за 10 тысяч рублей в месяц. В центре города – это Ворошиловский и Центральный районы – свободной земли просто нет. Значит, строительство развернется где-то на периферии. Чтобы квартира окупилась, потребуется 40 месяцев – срок для застройщика неприемлемый.
Донской отмечает, что если учесть стоимость земли, то сумма, а соответственно и срок окупаемости, будет куда внушительнее.
– Это невыгодно, – считает Дмитрий Донской. – Застройщик вкладывает те же 400 тысяч в какой-нибудь иной проект и через год имеет с него прибыль в два раза больше. Конечно, если проект поддержат банки, то он имеет право на существование. Как это происходит, например, в Германии – там строительство доходных домов является чуть ли не федеральным проектом.
Как отмечает эксперт, любой бизнесмен будет стремиться заработать как можно больше денег за меньший промежуток времени – для этих целей хороши краткосрочные проекты.
– Например, строится коттедж, который превращается в отель. Предположим, номер стоит тысячу рублей в день – это 30 тысяч в месяц. Выходит, застройщику легче заняться чем-то подобным, очень быстро окупаемым, нежели вкладываться в сверхдолгосрочные проекты.
Между тем в Минстрое РФ предполагают, что доля жилья в арендных многоквартирных домах от общей площади ввода жилья в многоквартирных домах составит 3,8% в 2015 году, 7,4% – в 2017 году и 9,4% – в 2020-м. По данным Минстроя, средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в России составляет 13,5 тысячи рублей в месяц, двухкомнатной – 17,5 тысячи. В Москве и Московской области ставки намного выше. В Подмосковье средняя ставка аренды однокомнатной квартиры составляет уже 24 тысячи рублей, а в Москве – 32 тысячи в месяц.
Приоритетными регионами для строительства наемных домов являются крупные города и городские агломерации, территории, нуждающиеся в притоке квалифицированных трудовых ресурсов. Уже реализованы пилотные проекты арендного жилья в Новосибирской, Нижегородской, Пензенской областях и Республике Алтай. Волгоград пока только присматривается к подобным новациям на строительным рынке.
Как ожидается, проект будет внесен на рассмотрении уже в весеннюю сессию.
Из истории доходных домов
Доходные дома появились в Петербурге на рубеже XVIII века и в кратчайшие сроки приобрели невероятную популярность. Существовали дома и квартиры для жильцов практически всех классов и уровней достатка. Доходные дома с «барскими» квартирами имели до 30 комнат в квартире, дома для среднего класса – 2-3 комнаты, кухню, санузел на лестничной площадке. Бедные мещане и студенты могли снять дешевую квартиру, комнату или даже «угол» комнаты в мансарде благодаря развитой системе субаренды.
Владение доходным домом считалось прибыльным и стабильным делом. Желающих снять квартиру всегда было достаточно – естественно, что не все петербуржцы, даже состоятельные, могли позволить себе иметь личные особняки. В 1913 году всего 4% высших госслужащих Российского государства имели собственную недвижимость в столице, остальные ее снимали.
